Te koop Houttuinen 32 - Dordrecht (in verhuurde staat)

Waardeonderbouwing

De WOZ-waarden van de appartementen zijn niet bekend, maar worden geschat op € 300.000,00 per stuk. Terwijl vergelijkbare panden op funda.nl meer dan het dubbele opbrengen. Zelfs als men de huurfactor van de appartementen op 21 stelt, komt er een rekenkundige waarde uit van slechts € 600.000,00, wat aangeeft dat er een zeer hoge onderliggende waarde zit op deze appartementen. Met een geschatte waarde van ruim 1 miljoen euro voor de appartementen resteert slechts ongeveer € 500.000,00 Horeca voor 430m2 (wat een factor 7 zou betekenen). Kortom, een beleggingspand waarmee creatief gerekend kan worden.

Houttuinen 32, horeca op begane grond en eerste etage

Het adres ligt op het perceel DDT00-F-2739, dat zich in de kadastrale gemeente Dordrecht bevindt. Het perceel is 275 m2 groot. Op het perceel zijn 3 adressen aanwezig. De huidige grenzen van het perceel zijn digitaal in de Basisregistratie Kadaster (BRK) geregistreerd op 15-01-2008. Het adres heeft als status: 'verblijfsobject in gebruik'.

Houttuinen 32 is een horecapand gelegen op de begane grond en de 1e verdieping. Deze is via een trap in de zaak en via een trap aan de achterzijde te benaderen. Gebruiksdoelen zijn geregistreerd voor dit adres als 'bijeenkomstfunctie'. De trap aan de achterzijde (Grotekerksplein) is ook de toegang tot de 2 appartementen.

Pand bouwjaar omstreeks 1795 (Het betreft een Rijksmonument) Kadastraal  F-2739

Het monumentale pand Houttuinen 32 bevindt zich aan de noordzijde van de Grote Kerk in Dordrecht. Het perceel maakt deel uit van een gebouw dat rond het midden van de 18de eeuw gebouwd is als magazijn voor de artillerie en het corps der Pontonniers. Militair Magazijn “De Kraan”, zoals het in de volksmond werd genoemd, bleef bij het leger in gebruik totdat het Garnizoen Dordrecht in 1958 werd ontbonden. Daarna kende het gebruik uiteenlopende gebruikers. Sinds begin jaren ’90 vestigden zich diverse horecagelegenheden, in het deel dat aan de Kerkstraat grenst “het huidige adres Houttuinen 32”.

Het pand is in 3 bouwlagen in metselwerk gebouwd en heeft een pannendak (geïsoleerd).

BG en 1e verdieping betreft de horeca ruimte en op de 2e verdieping zijn in 2004 2 appartementen gebouwd. De appartementen zijn bereikbaar via een eigen ingang aan de zijde van Grotekerksplein 7 en 7a.

De horeca betreft een restaurant gevestigd sinds 2022 (plattegrond klopt niet helemaal meer na verbouwing). Op eerste verdieping verhuren zij de zaal voor evenementen zoals bruiloften ed.

Grotekerksplein 7, Appartement voorzijde (uitzicht op de jachthaven)

Overzicht van het appartement aan de voorzijde. Op de verdieping bevindt zich een keuken met daarachter een slaapkamer. Achterin geven glazen schuifdeuren toegang tot een ruime badkamer. Voor de verbouwing tot appartementen in 2004 was sprake van een ziende kap waarbij slechts op enkele plekken een zoldervloer aanwezig was. De laminaatvloer, voorzetwanden en trappen werden allen tijdens deze verbouwing aangebracht.

Algemeen:

Het appartement is bereikbaar via de (gezamenlijke) trap op de 2e verdieping naar een gedeelde gang, waarbij toegang is tot het appartement. Totaal 118m2.

Indeling: Binnenkomst in ruime keuken welke voorzien is van inbouwapparatuur (oven, vaatwasser, koelkast). Vanuit de keuken kom je in doorgang met aan de linkerzijde een slaapkamer (ca. 3,50 x 4,10 m). Aansluitend via schuifdeur een badkamer met douche, ligbad, toilet, bidet en wastafel. Vanuit doorgang een ruime woonkamer (circa. 7,60 x 6,80m) waarin een trap naar boven is geplaatst. Deel van woonkamer heeft een vide. Vanuit het appartement is uitzicht op de jachthaven.

Verdieping: Bij opkomst trap een ruimte met schuin dak met dakramen. Slaapkamer met schuin dak (6,00 x 4,50) is voorzien van dakramen.

Voorzieningen: electra wordt voorzien van een elektra tussenmeter voorschot. Water door middel van tussenmeter voorschot. Gas door middel van tussenmeter voorschot. Appartement is voorzien van een eigen cv-installatie. Er is geen energielabel geregistreerd (monument).

Grotekerksplein 7A, Appartement achterzijde (Kerkzijde)

Het appartement is bereikbaar via de (gezamenlijke) trap op 2e verdieping naar een gedeelde gang, waarbij toegang is tot het appartement. Het appartement heeft een bijzondere indeling. Totaal 204 m2.

Indeling: binnenkomst in ruime kamer (circa 11,40 x 3,80) met een trap naar verdieping. Achter de woonkamer is een badkamer via schuifdeuren toegankelijk met wastafel, douche, ligbad en toilet. In de woonkamer is een trap naar de verdieping.

Verdieping: Bij opkomst trap een ruimte met schuin dak met dakramen, naar waar de keuken met inbouwapparatuur is gesitueerd.

Slaapkamer met schuin dak (6,00 x 4,50) is voorzien van dakramen.

Voorzieningen: Electra wordt voorzien van een tussenmeter. Water door middel van tussenmeter. Gas door middel van tussenmeter. Appartement is voorzien van een eigen cv-installatie. Er is geen energielabel geregistreerd (monument). Appartement is voorzien van een laminaatvloer.